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Publié le par Maître Jean-Marc Ninove
En Wallonie picarde comme ailleurs en Wallonie, une part importante des terres agricoles est exploitée par des fermiers qui n'en sont pas propriétaires. Pendant longtemps, beaucoup de ces baux ont été conclus oralement.
Le décret wallon entré en vigueur le 1er janvier 2020 a changé la donne : le bail à ferme doit désormais être conclu par écrit, et un état des lieux doit être établi. Voici les points à régler au moment de signer.
Le bail doit désigner les biens loués sans ambiguïté : références cadastrales, superficie, nature des parcelles. Une désignation vague est une source de litige, notamment lorsqu'une partie des terres est vendue ou reprise plus tard.
Le bail ordinaire est conclu pour une durée minimale de neuf ans, et se renouvelle. D'autres formules existent, pour une durée plus longue ou pour accompagner la carrière d'un exploitant, avec des règles de congé différentes.
Le choix de la formule détermine la stabilité de l'exploitant et les possibilités pour le propriétaire de récupérer son bien. Il mérite une discussion avant la signature, pas après.
L'état des lieux décrit l'état des terres et des éventuels bâtiments au début du bail. Il est établi en présence des deux parties ou de leurs représentants. C'est lui qui servira de référence à la sortie, parfois des décennies plus tard, pour apprécier les améliorations apportées ou les dégradations subies.
Le fermage est plafonné par des coefficients fixés par province et appliqués au revenu cadastral. Un fermage supérieur au maximum légal est réductible. Il est préférable de faire le calcul avant de signer que de le découvrir dans une procédure.
L'exploitant peut, à certaines conditions, céder son bail à un descendant. Le propriétaire qui vend doit respecter le droit de préemption de l'exploitant. Ces mécanismes s'anticipent : en parler à la signature évite des malentendus le jour où la question se pose.
Il reste valable. Les nouvelles règles s'y appliquent cependant pour une large part, et il est souvent judicieux de le formaliser par écrit et d'établir un état des lieux.
La vente ne met pas fin au bail : l'acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur. Le congé n'est possible que pour les motifs et dans les formes prévus par la loi.
Cet article donne un cadre général. Exposez les détails de votre dossier : le cabinet vous dira ce qu'il en est pour votre situation.