Bail d'habitation : bailleurs et locataires en Wallonie

Un mois de retard se rattrape. Six mois d'arriérés, rarement. La première démarche est une mise en demeure écrite, qui fixe la dette et fait courir les intérêts. Si elle reste sans effet, le juge de paix peut être saisi, d'abord en conciliation si les parties le souhaitent, puis au fond.

Le juge peut condamner au paiement des arriérés, prononcer la résolution du bail aux torts du locataire et autoriser l'expulsion. L'expulsion elle-même ne peut avoir lieu qu'après la signification du jugement et l'écoulement d'un délai légal, par l'intermédiaire d'un huissier de justice.

Sans état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l'état où il le rend, et il devient très difficile de lui imputer des dégâts. Un état des lieux précis, avec photos datées, est l'investissement le plus rentable d'un bailleur.

À la sortie, la comparaison des deux documents permet de distinguer l'usure normale, qui reste à charge du bailleur, des dégâts locatifs, qui peuvent être retenus sur la garantie ou réclamés en justice.

Le bailleur doit délivrer un logement conforme aux exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité, et l'entretenir en bon état. Humidité persistante, chauffage défaillant, installation électrique dangereuse : le locataire peut exiger les travaux nécessaires.

Suspendre le paiement du loyer de sa propre initiative est en revanche risqué. La voie sûre passe par une mise en demeure, puis par le juge de paix, qui peut ordonner les travaux et, le cas échéant, une réduction du loyer.